买房是人生一大事，签订房（fáng）屋买（mǎi）卖合同更（gèng）不可（kě）放松（sōng）警（jǐng）惕，因为买卖双方在专业（yè）知识上（shàng）信息不对称（chēng），有时买方并非（fēi）出于本意或者不知道如何把握（wò）合同，以致最后在（zài）合（hé）同履行（háng）中处于被动地（dì）位（wèi）。因（yīn）此（cǐ），在签订房（fáng）屋买卖合同（tóng）时需要（yào）多加注意，了解合同内（nèi）容，谨防合同陷阱。

签订空白条（tiáo）款需注意

1．看（kàn）是否有（yǒu）商品房预售许（xǔ）可证

取得商品房预售许可证必须（xū）符合下列条件：

（1）开（kāi）发企业具有企（qǐ）业（yè）法人营业执照和房地（dì）产（chǎn）开发企业资质证书；

（2）取（qǔ）得土地使用（yòng）权证书（shū）和使用（yòng）土地批准文件（jiàn）；

（3）持有建设工程（chéng）规划（huá）许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工（gōng）验收；

（5）供水、供电、供热、燃气（qì）、通信等配套基础（chǔ）设施具备使用（yòng）条件（jiàn），其他配套基础设施和公共设施具备（bèi）交付使用条件（jiàn）或已确定（dìng）进（jìn）度和交（jiāo）付（fù）日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房的好（hǎo）处在于可以比较清楚地了解房屋的现（xiàn）状，可以尽快（kuài）取（qǔ）得房（fáng）地产（chǎn）权利证书（shū）等。购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假即可，无商品房预售（shòu）许可证对外销售房（fáng）屋的，购买时都（dōu）有（yǒu）隐患，存有不安全（quán）因素（sù）。

2．看（kàn）合（hé）同中的土地性质

现（xiàn）在很多房（fáng）地产开发项目（mù）的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用（yòng）年限不是70年，甚（shèn）至（zhì）有些只有40年。

在购买时一定（dìng）要看清（qīng）土地是否为出（chū）让取得（dé）以及土地使用年限是否（fǒu）为70年。目前（qián）法律只是规定住宅到期可自动续（xù）期，其他（tā）非住宅性质土（tǔ）地一般需缴费续（xù）期。

3．看（kàn）清（qīng）楚（chǔ）房（fáng）屋用途

现在有些对外销（xiāo）售的房屋虽然和（hé）住宅一样，但用途为公（gōng）寓。

关（guān）于公寓的界定，目前不（bú）是很明确。明确的是，国家强制标准中对日（rì）照的要求（qiú）没有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒（hán）日（rì）有效日（rì）照内满窗日照时间不少（shǎo）于两小时。另外公寓能否作为（wéi）学（xué）区房，目前（qián）教育部门（mén）也没有明确的答（dá）复（fù）， 因此为了孩子入学购房的要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订（dìng）商品房合同时会与前期（qī）物业（yè）公（gōng）司签订物业服务合同，由于开发商与前期物（wù）业公司（sī）关系一般比较紧密，物业公司（sī）的（de）声誉（yù），以及物业合同（tóng）中的很多（duō）约定，也（yě）要仔细（xì）阅读（dú）。

虽然成立业委（wěi）会后可以（yǐ）解（jiě）聘物业公司，但（dàn）目前的现（xiàn）实是很多小区因为（wéi）居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无（wú）期，导致业主和物业之间（jiān）纠纷较多。

5．车库和地下室（shì）或（huò）者阁楼（lóu）的（de）约（yuē）定

合同（tóng）签订时，开发商承诺给业主（zhǔ）赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往（wǎng）往（wǎng）因为缺乏（fá）证据最后不（bú）了了之。

是否有车库，一定要（yào）看规（guī）划，而不是听开发商口头承诺（nuò）。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的约（yuē）定

这是目前引发（fā）纠纷（fēn）最多的条款，大（dà）家都认为签（qiān）订合同后，面积（jī）差距（jù）超（chāo）过3%的，可以不用付（fù）费，实际这（zhè）是错误（wù）的（de）。

如果购（gòu）房人和开（kāi）发（fā）商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执（zhí）行（háng）。开发商往往在签（qiān）订合同时和（hé）购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。

这一（yī）做法规避了（le）3%的法定条（tiáo）件。大家（jiā）一定要看清楚这点，可以在（zài）合（hé）同签（qiān）订时直接约（yuē）定面积，明确约定超过（guò）多少不再付费。

7．贷款问题（tí）的约定

开发（fā）商往往答（dá）应（yīng）帮助购房（fáng）人（rén）贷款，但合同却不约定无法贷（dài）款可以（yǐ）退房，而是约（yuē）定因为购房人（rén）信誉等问题导致不能贷款的（de），购房人需一（yī）次性付清房（fáng）款。

可以（yǐ）先（xiān）行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款（kuǎn）可以解除合同”。

8．逾期（qī）或者赔（péi）偿（cháng）的（de）问题（tí）

开发商和购房人会在合同中（zhōng），对双方办证或者缴纳购房款等（děng）问题的期限（xiàn）进行约（yuē）定，但如果细心（xīn）就（jiù）会发（fā）现，双（shuāng）方违约后（hòu），赔偿（cháng）的金额是不对等的，合同签（qiān）订时可要求对等待遇。

9．交房的（de）问题

交（jiāo）房的条件，一定（dìng）要在（zài）合同中（zhōng）明（míng）确（què）。在哪（nǎ）个验收环节之后（hòu），才可认定完成交房。验（yàn）收方式有单体验收、综合验收、竣（jun4）工验（yàn）收备案、消防（fáng）验收等（děng）。

单（dān）体（tǐ）验（yàn）收后（hòu），有（yǒu）可能小（xiǎo）区还处于建设（shè）状态，小区（qū）内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便（biàn），因（yīn）此需约定（dìng）清楚。

10．小区公共区域和公共部位（wèi）的（de）约（yuē）定（dìng）

开（kāi）发商往往会告诉购（gòu）房者（zhě），小区内的会（huì）所（suǒ）、健身（shēn）场所等多么（me）规范、多么先进，绕开产权问题。

如果合同未约定（dìng）这些（xiē）场所的产权，开发商有可能卖（mài）掉这些场所，买主不一定能让业主免费（fèi）或者优惠使用，如果合同中约定了这（zhè）些场所的所有权归业主（zhǔ）所有（yǒu），则开发商不能出（chū）售这（zhè）些场（chǎng）所。

11．对各类设施的约（yuē）定

燃气、宽带（dài）等（děng），往往开发（fā）商都只（zhī）选择一家（jiā），导致（zhì）用户无法选（xuǎn）择，如（rú）果在（zài）合（hé）同中约定，要求开发商允（yǔn）许几家（jiā）经营商进入小区，业（yè）主就有主动权了。

12．双方协商（shāng）解（jiě）决的（de）内容必须多研究

凡是前面提到（dào）纠纷的内容，后面写双（shuāng）方协商解（jiě）决的，一般都是对开发商不利的，一定（dìng）要明确违约责任（rèn），不能简（jiǎn）单地标注协商解决（jué）。

合同附（fù）件也（yě）要留意

商品（pǐn）房买卖合（hé）同除主（zhǔ）合同外，还包含四（sì）个附（fù）件，即（jí）房屋平面（miàn）图、公共部（bù）位与公用房（fáng）屋（wū）分摊建筑（zhù）面积构成说（shuō）明、装（zhuāng）修设备（bèi）标准和合同补充（chōng）协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙（qiáng）体（tǐ）的宽（kuān）度，还应标明阳台的大（dà）小、空调机（jī）位等具体的设（shè）备位置。

如果上述内容（róng）不（bú）明确，则房（fáng）屋（wū）平面图起不到准确指（zhǐ）示的作用（yòng），对开发（fā）商（shāng）来说也没有（yǒu）明（míng）确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还是公共部（bù）位与公用房（fáng）屋分摊建筑面（miàn）积构（gòu）成说明（míng）和装修设备标准，都（dōu）应使用准确的数字和具体的描（miáo）述（shù）来表示其内容，而不应使用概念化的词语。

像“高级”“名牌（pái）”“精装修”这类（lèi）词语不应在附件中出现，而应（yīng）明确“高（gāo）级”具（jù）体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什（shí）么（me）装修效果。

（3）根据民事法律“意思（sī）自治”原则，商品（pǐn）房买受人完全可以不受格（gé）式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外（wài），签定（dìng）补充协议，以（yǐ）明确一些（xiē）模（mó）糊概念，修正（zhèng）主合同中的不合理条款（kuǎn）。

13．房屋交付（fù）后（hòu），买受（shòu）人发现房屋实际情况与销售广告不符，可（kě）以要（yào）求开发商承（chéng）担违约责任吗？

为了保护购房（fáng）者的权益（yì），《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律（lǜ）若（ruò）干问题的（de）解释》第三条规定：“商品（pǐn）房（fáng）的销售广（guǎng）告和宣传资料为要约邀（yāo）请，但是出卖（mài）人就商品房开（kāi）发规划范围内的房屋（wū）及相关（guān）设施（shī）所作的说明和允诺具体确（què）定（dìng），并对商品房（fáng）买卖合同（tóng）的（de）订（dìng）立（lì）以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即（jí）使未载（zǎi）入商品（pǐn）房买卖（mài）合同，亦应（yīng）当（dāng）视（shì）为合同内（nèi）容，当事人违反（fǎn）的，应当承担违约责任。”

由此可见，对于房地产广告（gào）中的有关房屋及其相关设施的说（shuō）明（míng）及允诺，如果其对订立合同（tóng）定价有重大影响，那么即（jí）使该说（shuō）明和允诺未载入房屋（wū）买卖合（hé）同，也属于合同内容（róng）。若购房者发（fā）现说明（míng）或（huò）允诺的（de）内容（róng）与实际不符时（shí），可（kě）以要求开发商承（chéng）担违约责任。

14．哪些房地产不能转让（ràng）？

根（gēn）据《城（chéng）市房地产管理法》第（dì）三十八条规（guī）定，下列房（fáng）地产，不得转让：

（1）以出让（ràng）方（fāng）式取（qǔ）得土地（dì）使（shǐ）用权的，不符合本法第三十（shí）九条规定的条件的；

（2）司法机关和（hé）行政机关（guān）依法裁定（dìng）、决定查封或者以其他形式限制房（fáng）地产权利的；

（3）依法收（shōu）回土地使用权的（de）；

（4）共有房地产，未经其他共有人（rén）书面同（tóng）意（yì）的；

（5）权（quán）属有争（zhēng）议的；

（6）未（wèi）依法登记领取权属（shǔ）证（zhèng）书的；

（7）法（fǎ）律、行（háng）政法规规定（dìng）禁止转让的其（qí）他（tā）情形（xíng）。

15．仅（jǐn）有（yǒu）房产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产以登记的方式进行公示，只有进（jìn）行（háng）登记才发生（shēng）物权的（de）效力（lì），买受人才（cái）能获得（dé）不动产的所有权（quán），登记就是将新的所有人的名（míng）字登记在房产部门的登记簿上，不动产（chǎn）登记簿是物权归（guī）属和内容的根据（jù）。而房产证是（shì）房产部门发给权利人的一种享有（yǒu）权（quán）利（lì）的凭证，只起（qǐ）到证（zhèng）据（jù）的作用，当不动产登（dēng）记簿记载的权（quán）利人和房产证记载的权利人不（bú）同时（shí），以不动产（chǎn）登记簿为准。即房产证的（de）效（xiào）力弱于不（bú）动产登（dēng）记簿的效力。一旦（dàn）出（chū）现房屋产（chǎn）权纠纷（fēn），不动产登（dēng）记簿上所记（jì）载的人则（zé）拥（yōng）有（yǒu）房屋（wū）的所（suǒ）有权。因此，在（zài）购买房（fáng）屋时，一定要注意进（jìn）行不动产登记或者不动产（chǎn）登记的变更。

16．买来（lái）的住房面积缩水怎么办？

面积（jī）缩水是（shì）买房族经常遇到的问题（tí），对于房（fáng）屋（wū）“面积缩水”的问（wèn）题，应以房（fáng）地（dì）产管理部门所做的测量面积（jī）为准。《最高人民法院（yuàn）关于（yú）审理商（shāng）品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》对面积缩（suō）水问（wèn）题作出了明（míng）确的规定：第一，误差率在3%以内的，当事人不（bú）能请求解除（chú）合同，但是对于缩水部分的购房款（kuǎn），开发（fā）商应当返还（hái）。第（dì）二，误差率超（chāo）过（guò）3%，买房人可以选（xuǎn）择请求（qiú）解除合同，或者（zhě）不解除合同，但是要求开发（fā）商承担其（qí）他责任。

17．开发商（shāng）逾期交房怎么办？

开（kāi）发商应该按照约定的时间交付房屋，这（zhè）是开发（fā）商的主要（yào）义（yì）务（wù）。如果（guǒ）开发商没有按期交房，买受人（rén）可以（yǐ）根（gēn）据不同情（qíng）况，采取不（bú）同的（de）方式来维护自己的（de）合法权益。第（dì）一，开发商不能按（àn）期交（jiāo）房（fáng），经催告（gào）后在（zài）合（hé）理（lǐ）期限内仍没有履行的，买（mǎi）受人可以解除合同；第二，逾期交（jiāo）付，经催告后（hòu）在合理期限内仍没有履（lǚ）行（háng）的，买（mǎi）受人不（bú）解除合（hé）同，可以请求开发商承担违（wéi）约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在（zài）合理期间内交付的，不能（néng）解除合同，但（dàn）是可（kě）以请求开发商承担（dān）违约责任。需要注意的（de）是，买受人享（xiǎng）有的解除权必（bì）须在法（fǎ）定期间内（nèi）行使（shǐ），不行使（shǐ）的，解除权消灭（miè）。

18．房屋买卖合（hé）同（tóng）签（qiān）订后，因（yīn）意外事故使（shǐ）房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

《最高人民法院（yuàn）关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷（fēn）案件适（shì）用法律若（ruò）干问题的解释》第十（shí）一条就此（cǐ）问题的不同（tóng）情况分别作了规定：“对（duì）房屋的（de）转移占有（yǒu），视为房屋的交（jiāo）付使用（yòng），但（dàn）当事人另有（yǒu）约定的（de）除（chú）外（wài）。房屋（wū）毁（huǐ）损、灭失的风险，在交付使用（yòng）前由出卖人承担，交付使用后由（yóu）买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接（jiē）收的，房屋（wū）毁损、灭失（shī）的风险自书面交房通知确定的交付使（shǐ）用之日（rì）起由买受人承担，但法（fǎ）律另有（yǒu）规定或者当（dāng）事人另有约定的除外。”

由此可见，一般（bān）情况下，房屋损坏（huài）的风险，在房屋交付之前由（yóu）出卖人承担；在房屋（wū）交付（fù）给买受人（rén）之后，由买（mǎi）受人（rén）承（chéng）担。此处所说的交付，是指房屋的（de）转移占有，就（jiù）是（shì）把房（fáng）屋由出卖人手中（zhōng），交到（dào）买受人（rén）手（shǒu）中，由买受人占有使用该房屋。

19．签订商品房预售合同，应具备哪些条件？

根据《城市房地产（chǎn）管（guǎn）理（lǐ）法》第四十五条规定,商（shāng）品房预售，应当符（fú）合下列条件：

（1）已交（jiāo）付全部土地使用权出让金，取得（dé）土地使用权证书；

（2）持有建设工程（chéng）规划许可证；

（3）按（àn）提供预售的商品房计算，投入开发（fā）建设的（de）资金达（dá）到工程建设总投资的百分之二十五（wǔ）以上，并已经确（què）定（dìng）施工进度和竣工交付日（rì）期（qī）；

（4）向县级以（yǐ）上（shàng）人（rén）民政府房产管理（lǐ）部门办（bàn）理（lǐ）预（yù）售登（dēng）记，取得（dé）商品（pǐn）房预售许可证明。

商（shāng）品房预售（shòu）人应当按照国家有关（guān）规（guī）定将预售（shòu）合（hé）同报县级以（yǐ）上人（rén）民（mín）政（zhèng）府（fǔ）房（fáng）产管理部门和（hé）土地管理部门登记备案。商品房预售所得款（kuǎn）项，必须用（yòng）于有关的工程建设。

20．出卖人未（wèi）取得商品房预售许（xǔ）可证明，其与买受人签订的房屋（wū）预售合同是（shì）否有效？

《最（zuì）高人民（mín）法院关于（yú）审理商品房买卖合同纠纷（fēn）案（àn）件适（shì）用（yòng）法律若干问题的解释》第二（èr）条规定：“出（chū）卖人未取得商（shāng）品房预售许可证明（míng），与（yǔ）买（mǎi）受人订立的商品房预售合同，应当（dāng）认（rèn）定无（wú）效，但是在起诉前取得商（shāng）品房预售许可证明的，可以认定有效。”

可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明（míng），否则，该合同无效（xiào）。当然，也有例（lì）外情况。如（rú）果在（zài）买受人向法院起诉之前，商（shāng）品房预售（shòu）人取得了商品（pǐn）房预售许可证（zhèng）明（míng），可认定预售合（hé）同有效。

21．房（fáng）屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登（dēng）记（jì）备案（àn），一方当（dāng）事人可以请求（qiú）确认（rèn）合同无效吗？

《最高（gāo）人民（mín）法院关于（yú）审理商品房买卖合（hé）同纠纷（fēn）案件适用法律若干问题（tí）的解释》第六条规（guī）定：“当事（shì）人以商（shāng）品（pǐn）房预售合同未按（àn）照法律（lǜ）、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确（què）认（rèn）合同无效的，不予支（zhī）持。当事（shì）人约定以（yǐ）办（bàn）理（lǐ）登记备案手续为商（shāng）品房预售合同生（shēng）效条（tiáo）件的，从其约定，但当事人一方已经履行主（zhǔ）要（yào）义务，对方接（jiē）受的除外。”

由此可见，虽然法律（lǜ）要求签订商品房预售（shòu）合同（tóng）后，需进行登记（jì）备（bèi）案（àn），但是如果双方签订（dìng）预售合同（tóng）后没有（yǒu）办理登记备案手续，当事人（rén）要求确认合同（tóng）无效的，法（fǎ）院不（bú）予支持（chí），是否（fǒu）办理登（dēng）记备案（àn）手续不（bú）是预售合同生效的条件。

22．房屋出现质（zhì）量问题，任何时候都可以（yǐ）要求出卖人修复吗？

《商（shāng）品（pǐn）房销售管理办法》第三（sān）十三条规（guī）定：房（fáng）地（dì）产开发企（qǐ）业应当（dāng）对所售（shòu）商品房承担（dān）质量保修责任。当事人应（yīng）当在合（hé）同中就保修范（fàn）围、保（bǎo）修期限、保修责任等内容作（zuò）出约（yuē）定（dìng）。保修期从交付之日起计算。商品（pǐn）住（zhù）宅的保修期限（xiàn）不得低于建设工程承包单位（wèi）向（xiàng）建设单（dān）位出（chū）具（jù）的质量保修书约定保修期的存续（xù）期；存续期少于《商品住（zhù）宅（zhái）实行（háng）质量保证书和住宅使用说明（míng）书（shū）制度的规定》（以（yǐ）下简（jiǎn）称（chēng）《规（guī）定（dìng）》）中确定的最低（dī）保修期限的，保修（xiū）期不得低（dī）于《规定》中确（què）定的最低保（bǎo）修期限。非住宅商品房的（de）保修期（qī）限（xiàn）不得低于建设工程承（chéng）包单位向（xiàng）建设（shè）单位（wèi）出具（jù）的质量（liàng）保修书约定保修期的存续（xù）期。在保修期（qī）限内发生的属（shǔ）于（yú）保修（xiū）范围的质量问题，房地产开发（fā）企（qǐ）业应当履行保修义务，并对造成的（de）损失承担赔偿责任。因不（bú）可抗力或者使用不当造（zào）成的损坏，房地产（chǎn）开发企业不承（chéng）担责任。

此外，《建（jiàn）筑工程（chéng）质量（liàng）管理条例》第四（sì）十条规定，在正（zhèng）常使用（yòng）条件下，建设工程的（de）最低（dī）保修期限（xiàn）为：（1）基础设施工程（chéng）、房屋建筑的（de）地基基础（chǔ）工程和主（zhǔ）体结构工程（chéng），为设计文件规定的该工（gōng）程的合理使（shǐ）用年限；（2）屋面防（fáng）水工程、有防水（shuǐ）要求的卫生间、房间和外墙面的（de）防渗（shèn）漏（lòu），为5年；（3）供热与供（gòng）冷系统，为（wéi）2个采暖期、供冷期（qī）；（4）电气管（guǎn）线（xiàn）、给排水管（guǎn）道（dào）、设备（bèi）安装和装修工程，为2年。其他（tā）项目的（de）保修（xiū）期（qī）限由发包方与承包（bāo）方（fāng）约（yuē）定。

由此可见，关（guān）于房屋的保修（xiū）期，是比较复杂的，当事人（rén）为了维护自己的权（quán）益，除了依照法律规定，还可以在合同（tóng）中进行详细的约定，制定房屋的保修（xiū）条款。所以，房屋出（chū）现质量（liàng）问题，并不是任何时（shí）候都可以要求出卖人维修（xiū）的，出卖人的保修（xiū）期是有一定的期限的。

23．房屋买（mǎi）卖双方签订合同后（hòu），出卖人（rén）与第（dì）三人恶意串通，又签订合同并（bìng）交付（fù）使用（yòng），买受人可以请求确认第二个合同无（wú）效吗（ma）？

《最（zuì）高人民法院关于审（shěn）理（lǐ）商品房（fáng）买卖合同纠纷案件适（shì）用法律（lǜ）若干问题的（de）解释》第十条（tiáo）规（guī）定：“买受（shòu）人以（yǐ）出卖（mài）人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房（fáng）屋交（jiāo）付使（shǐ）用，导（dǎo）致其无（wú）法取（qǔ）得房屋为由，请（qǐng）求（qiú）确认出卖人与第三人（rén）订立（lì）的（de）商品房买卖合同无（wú）效（xiào）的，应予（yǔ）支持。”

因此（cǐ），房屋（wū）买卖双方签订（dìng）合同后，出卖人又与他（tā）人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要（yào）能够证明（míng）出卖（mài）人与第三人是（shì）恶意串通（tōng），其可（kě）请（qǐng）求法院确认出卖人与第（dì）三人签（qiān）订的合同无效。实际生活中，如果第三人明知买（mǎi）卖双方的（de）合（hé）同，还（hái）与出卖（mài）人签约（yuē），其实就（jiù）是恶意（yì）。

24．房屋（wū）交付使（shǐ）用后（hòu），房产证迟迟办不下来，开发商是否承（chéng）担（dān）违（wéi）约责（zé）任？

《最高人（rén）民（mín）法院关于审理商（shāng）品房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问题（tí）的解释》第十八条规定（dìng）：“由于出卖（mài）人的原因（yīn），买（mǎi）受（shòu）人在下列（liè）期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊（shū）约定外，出卖人（rén）应当承担违约（yuē）责任（rèn）：（一）商品房买卖合（hé）同约定的办理房屋所有（yǒu）权登记的（de）期限；（二）商品房买卖合同（tóng）的（de）标的物为尚未建成房（fáng）屋的，自房屋交（jiāo）付使（shǐ）用之日起90日；（三（sān））商品房买卖合同的标的物（wù）为已竣工（gōng）房屋的，自（zì）合同订立之日起90日。合（hé）同（tóng）没（méi）有约（yuē）定违约（yuē）金（jīn）或者损（sǔn）失数额（é）难（nán）以确（què）定的，可以按照已付（fù）购房（fáng）款总额，参照中国人民银（yín）行规定的（de）金（jīn）融机构计收逾期贷款利息的标准（zhǔn）计算。”上（shàng）述条文规定了开发商逾期办理房产证应承（chéng）担的责任。

实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分（fèn）原因是因为开发商出售手续不能及（jí）时办理齐全（quán）。由（yóu）于开发（fā）商的（de）原因，导（dǎo）致（zhì）购房者在一定的期（qī）间拿不到房（fáng）产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身（shēn）权（quán）益，购房（fáng）者在签订购房合同时，最好（hǎo）约（yuē）定办理房产证的期限（xiàn），将时间约定（dìng）明确，以（yǐ）防开发商（shāng）恶意拖延办（bàn）证时（shí）间（jiān）。

25．房屋买卖（mài）时，该房（fáng）屋所占（zhàn）范围的土地使用权是否随之转移？

《城市房地（dì）产管理法》第三十二条（tiáo）规定：“房地产转让、抵押（yā）时（shí），房屋（wū）的所有权（quán）和（hé）该房屋占用范围内（nèi）的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法（fǎ）条规定，房屋买卖（mài）时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的（de）“地随房走”。房屋买卖双方签订（dìng）购房合同后，买卖双方（fāng）应到房屋所在（zài）地的县（xiàn）级以（yǐ）上地方人（rén）民政府（fǔ）的房产（chǎn）管（guǎn）理（lǐ）部（bù）门办理房（fáng）屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更（gèng）后的房屋所（suǒ）有权证（zhèng）书和（hé）相关（guān）证件，到（dào）同级人民政府的土地（dì）管理部门申（shēn）请办理土地使（shǐ）用权变更登记，土（tǔ）地管理部门核（hé）实后，由（yóu）同级人民（mín）政府更换土地使（shǐ）用权证书。至此（cǐ），土（tǔ）地使用权随着（zhe）房屋买卖发生（shēng）变更。

26．房屋买（mǎi）卖双方已办（bàn）完（wán）过户手续，双方还能解除（chú）合同吗？

《合（hé）同（tóng）法》第九十三（sān）条规定：“当事人（rén）协（xié）商一致，可以解除合同（tóng）。当事（shì）人可以约定一方解除合同的（de）条件。解除合同（tóng）的条件成就时，解除权人有权解除（chú）合同。”

由此可见（jiàn），只要当事人双方协商一致，或（huò）者（zhě）合同约定的解（jiě）除合同的条件成就，是可以解除合（hé）同的，即使房屋已（yǐ）经过户。

27．房屋买卖（mài）合同签订（dìng）后，一方（fāng）以未办理房（fáng）屋产权变更登记为由主张合（hé）同无效，能（néng）否成立？

《物权法》第十五条规定：“当事人之间订（dìng）立有关设（shè）立、变更、转（zhuǎn）让（ràng）和消灭不动产物（wù）权的合同，除法（fǎ）律另有规定或者合同另有（yǒu）约（yuē）定外，自合同成立时生效；未（wèi）办理物权登记的，不影（yǐng）响合同效力（lì）。”

由此可见，对房屋买卖（mài）双方（fāng）当事人来说，双方只要签订了合（hé）同，是否到登记机关办理登记（jì），不影响合同效力。除（chú）非当事人在（zài）合（hé）同中（zhōng）约定合同生效（xiào）的时间或（huò）其他条款，否则，自合同（tóng）成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合（hé）同无效。

28．房屋买卖中，买（mǎi）受人迟延交付购房款，出卖人可否要求（qiú）解除（chú）合同（tóng）？

《最（zuì）高人（rén）民法院关于审理商品房（fáng）买卖（mài）合同纠纷案（àn）件适用（yòng）法（fǎ）律若干问题（tí）的解释》第（dì）十五条规定：“根据《合同法》第九十四（sì）条的规定，出卖（mài）人迟延交（jiāo）付房（fáng）屋或（huò）者买受人迟延支付（fù）购房款，经催告后（hòu）在三个（gè）月的（de）合理期限（xiàn）内仍（réng）未履行，当事人一（yī）方（fāng）请求解除合（hé）同的，应予（yǔ）支持，但（dàn）当事人另有约定的（de）除外。法律没有规定或者当事人没有约（yuē）定，经（jīng）对方当事人催告后，解除权行使（shǐ）的合（hé）理期限为三个月。对（duì）方当事人没有催告的，解（jiě）除权应当在解除权发生之日起一年内（nèi）行（háng）使（shǐ）；逾期不行使的（de），解除权消灭（miè）。”

由此可见，房屋的买（mǎi）受人迟延交（jiāo）付（fù）房款的，出卖（mài）人可先予催告，要求其履行合同，支付购房（fáng）款（kuǎn），如（rú）果买受人在催告后3个（gè）月的合（hé）理期限内仍不（bú）支付，出卖人可以（yǐ）请求解除合同。此（cǐ）外，解除（chú）权（quán）有一定的行使期限。

29．租赁房屋被卖（mài），租房（fáng）人有（yǒu）权继续居住吗（ma）？

《合同法》第二百二十（shí）九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权（quán）变动的，不（bú）影（yǐng）响租赁合同的效力。”《最（zuì）高人民法院（yuàn）关（guān）于贯彻执行（háng）〈中华人（rén）民共和国民法通（tōng）则〉若干（gàn）问题的（de）意（yì）见（试行）》第一百一（yī）十九（jiǔ）条规定：“私有房屋在租赁（lìn）期内，因买卖、赠与或（huò）者继承发生房（fáng）屋产权转移的，原租赁合同（tóng）对承租人（rén）和新房主继续（xù）有效。”由此可见，租赁房屋（wū）被卖，租房人有权继续居（jū）住。

案例君补充：《民法典》第七百二十五条：租（zū）赁物在承租（zū）人按照（zhào）租赁合（hé）同占有期限内发生所（suǒ）有（yǒu）权变（biàn）动的，不影响（xiǎng）租赁合同的效力。

30．什么是房屋承租人的优先购买权？

房屋承（chéng）租人的优先（xiān）购买权是（shì）指出租人出卖租（zū）赁（lìn）房（fáng）屋的，应（yīng）当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租（zū）人（rén）享（xiǎng）有以同等条件优先购买的（de）权利（lì）。《合同法》第二百三十条（tiáo）规定（dìng），出租人出卖租赁房屋时（shí），应当在出（chū）卖（mài）之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以（yǐ）同（tóng）等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于（yú）审理城镇（zhèn）房屋租赁（lìn）合同纠纷案件具体应用法（fǎ）律若干问（wèn）题的解释》第二（èr）十一条（tiáo）规定（dìng）：“出租人出卖租赁房屋（wū）未在（zài）合理期限内（nèi）通知（zhī）承租人（rén）或（huò）者（zhě）存在其他侵（qīn）害承租（zū）人优先购买（mǎi）权情形（xíng），承租人（rén）请（qǐng）求（qiú）出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但（dàn）请（qǐng）求确认出租人与第三人（rén）签订的（de）房屋买卖合同（tóng）无效的，人民法院不（bú）予支（zhī）持”。据（jù）此，出租人（rén）侵害承租人优（yōu）先购买权的，出租人与第（dì）三人签订（dìng）的房屋买（mǎi）卖（mài）合同不因此（cǐ）无效，承租人（rén）只能请求出租人（rén）承担赔偿责任。

房屋承（chéng）租人优先购买（mǎi）必须符（fú）合（hé）以下条件：

(1)仅（jǐn）限于房屋租（zū）赁场合（hé）;

(2)出租人出卖出租房屋,应当在（zài）出卖（mài）之前的合理（lǐ）期限内通（tōng）知承租人。

(3)出租人侵（qīn）害（hài）承租人优先权的,承租人（rén）可主张赔偿损失;

(4)在转（zhuǎn）租（zū）的（de）场合（hé）,次（cì）承租人与承租人都有优先购买权（quán）,二者发生冲突（tū）的,前（qián）者优先于（yú）后者.

案例君补充：《民法典（diǎn）》第七百二十六（liù）条：出租人出卖租（zū）赁房屋的，应（yīng）当在出卖之前的合理期（qī）限内通知承租（zū）人，承租人享有以同等条件优（yōu）先购买的（de）权利；但是房屋（wū）按份共有（yǒu）人行（háng）使优（yōu）先购买权或者出租人将房屋出卖（mài）给近亲属（shǔ）的除外。